公产房私下转让，合同效力如何

    有关公产房的纠纷是地方特色十分鲜明的问题，全国各地的公租房管理政策不尽相同，面临的问题也不尽一致，因此，本文仅就天津地区的有关公产房规定以及判例进行检索分析

一、公产房的定义

    公产房就是公房，分成两类直管公房和自管公房，他们都是计划经济的产物，也就是过去国家/单位分的房子，产权属于政府或者单位，由政府所有的属于直管公房，由房管局代政府管理，由单位所有的属于自管公房。

二、关于公房转让的规定

        依据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第十七条：承租人可以通过公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。房地产经纪机构代理公有住房置换、回购或者代理转让等业务的，应当征得公有住房产权人同意。回购或者代理转让公有住房的，申请人应当提交下列材料：

　　（一）申请书；

　　（二）申请人户籍簿及身份证（原件及复印件）、图章；

　　（三）公有住房租赁合同；

　　（四）经公证的配偶及同户籍近亲属同意回购或者代理转让的协议书；

    （五）承租人与配偶不同户籍的，提交结婚证（原件及复印件）。

三、合同效力分析

    依据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

    （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

    由于上述《天津市公有住房变更承租人管理办法》第十七条从效力层级上看，仅是地方规范性文件，并不隶属于《民法典》第一百四十三条中规定的法律、行政法规的强制性规定范畴，如不存在其他影响合同效力的情况下，仅凭违反《天津市公有住房变更承租人管理办法》第十七条规定的转让合同，不宜简单认定合同无效。

四、判例

    案号：（2020）津民申1472号

    天津市高级人民法院对于直管公产房承租权变更的意见为：涉案房屋为直管公产房，本案争议涉及公产房承租权变更问题，不属于民事案件受理范围。

    案号：(2019)津民申1414号

    天津市高级人民法院对于《转让协议》因与拆迁政策冲突产生纠纷给出的意见为：《转让协议》《房屋买卖转让协议》系各方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条（已废止）所规定的合同无效的情形。涉案房屋因发布拆迁公告停止办理置换手续，不影响上述合同效力。两审法院确认《转让协议》《房屋买卖转让协议》依法有效，并无不当。

案号：（2018）津民申1531号

    公产房承租权与我国传统福利住房分配政策密切相关，是对劳动者广泛实行的变相工资分配方式，也是劳动力价值的组成部分。住房制度改革以后，可进入市场交易的公产房承租权已经能够体现市场交易价值，公产房承租人对公产房承租权的处分权应予保护。公产房承租人陈玉兰生前已将涉案公产房承租权及相关利益赠与孙文藻，属有权处分。孙文藻与杨家咀村委会签订的《北辰区城中村改造住宅拆迁安置补偿协议》，并不违反法律、行政法规的强制性规范，孙秀荣、孙秀凤、孙丽媛等提交的证据也不能证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条（已废止）规定合同无效之情形，该协议应认定为有效。

五、总结

    根据检索，如仅是请求法院确定涉案房屋的承租权人，法院会因不属于民事案件的受理范围为由驳回诉讼请求。

关于转让合同的效力，在不违反其他法律、行政法规强制性规定的情况下，一般应认定为有效。

虽然合同认定有效，但如果公产房管理部门明确拒绝按照当事人所签订的转让合同进行过户，那么应按照合同履行不能，合同目的无法实现的相关规则进行裁判。

    上述观点仅代表个人意见。

                                                                                                            天津创慧律师事务所
                                                                                                              作者：张滨律师