《民法典》第八百零七条规定了建设工程价款优先受偿权的制度，是指承包人对于建设工程的价款就工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。法律实务中关于建设工程价款优先受偿权的行使主体、行使条件、行使时间、行使范围在《建设工程司法解释（一）》进行了进一步明确。建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，顺位上优于不动产抵押权，且不以占有或登记为公示要件，也就是说与抵押权不同，建设工程价款不以经过登记或者公示为成立生效的条件。
一、行使主体

   《建设工程司法解释（一）》第35条将建设工程价款优先受偿权的行使主体限定在与发包人订立建设工程施工合同的承包人，但是在法律实务中关于优先受偿权的权利主体范围有争议，关于分包人是否属于优先受偿权的权利主体范围的问题，按照法律规定施工总承包人是优先受偿权的权利主体、与发包人直接签订合同的分包人系优先受偿权的权利主体、对于未与发包人直接签订合同的分包人只有在总承包人怠于行使优先权导致分包人权利受损时，实务中可以酌情考虑分包人代为行使优先受偿权。
二、行使时间

    承包人优先受偿权的期限是指承包人对工程款主张优先受偿权的起止时限。《建设工程司法解释（一）》规定承包人应在合理期限内形式建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。此处的发包人应当给付建设工程价款之日是指发包人应当给付建设工程结算价款之日而非应当支付工程预算款和工程进度款之日，具体为：工程已竣工且工程结算款已届期，自建设工程竣工之日或者建设工程施工合同约定的竣工之日起算；建设工程施工合同已解除、终止履行的，自合同实际解除、终止之日起算；工程已经竣工验收合格，但合同约定的质保金以外的工程款付款期限尚未届满的，自合同约定的工程款付款期限届满之日起算。
三、行使范围

    可优先受偿的工程价款的范围：一般认为包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和税金。此外垫资款是承包人为了完成建设项目，在发包人尚未支付工程预付款或者进度款的情形下，替发包人所垫付的工程款项。该债权是否属于优先受偿权的范围，需要审查垫资款是否实际使用到了建设工程建设当中，如果实际应用到了工程中可享受建设工程价款的优先受偿权。

对于非因承包人原因导致的停工窝工导致增加的人工费、接卸费，质量保证金、工程奖励款等项目存在争议。

不可优先受偿权的工程有关债权：不包括承包人因发包人违约所造成的损失、承包人逾期支付建设工程款的利息、违约金、损害赔偿金等。
四、行使顺位

    法律确定建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权。但对于与消费者购房优先形式的顺位由于其实现对象的全部或者部分重叠，故相应顺位受到影响，对于消费者的优先权，需要满足消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项的标准后，承包人就该商品房享有的工程价款的优先受偿权不得对抗买受人，并且消费者的身份应为自然人用于满足其生活居住需要购买，大部分款项的认定一般认为至少超过购房款的50%。

天津创慧律师事务所

作者：李程律师