房屋买卖金额大、风险高、流程繁琐，委托中介机构提供居间服务日渐成为主流。但是，一些不良中介机构疏于提示风险，隐瞒房屋瑕疵，甚至采用夸大宣传、虚假承诺。

实践案例

    谢先生经厦门某中介公司介绍，看中思明区一处房屋，数次现场看房，并与自称业主的李春（化名）见面洽谈。

    李春称产权证押在银行故无法提供。中介公司工作人员表示李春住在该房屋多年，可以证明房屋是其所有，于是谢先生与李春签订《房屋买卖协议》，情定协议当天即支付了中介费和购房定金。

    签订协议后，厦门某中介公司却告知谢先生，李春并非房屋的所有权人，但受业主委托，办理房屋买卖事宜。谢先生同意待李春办理委托卖房的公证书之后，重新签订房屋买卖协议。

    不久后，李春出具了一份表面由公证处出具的产权人全权委托授权处分该房屋的《公证书》，各方重新签订一份《房屋买卖协议》。谢先生向李春累计支付定金50万元。

    谁料，李春未依约办理过户手续，失去联系。谢先生向公证处核实，发现李春提供的公证书系伪造，后又联络产权人，发现李春并未取得授权，代为出售房屋。

    李春因犯合同诈骗罪，被思明区法院判处有期徒刑四年三个月，并处罚金、退赔谢先生已付的购房款。

    后谢先生起诉厦门某中介公司，要求退还中介费并赔偿已付购房款的25%。思明区法院审理后，依法判处中介公司向谢先生返还中介费5000元，并赔偿损失8万余元。

    近年来，二手房交易又出现了一些新情况、新特点，也增加了交易风险点。对此，小编为大家整理了一份风险提示书，快来看看吧：

风险一：房屋产权不明晰

    在二手房交易中，产权风险是一个挖“坑”好手，对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权风险的关键。

房屋是否具有合法性：

  a、能办证而未办证的房屋：只能进行合同交易，无法及时过户；

  b、无法办证的房屋：违法建筑，禁止交易、买卖合同可能被确认无效；“小产权房”，是无法办证的合法建筑，同样存在合同无效风险。

房屋属于何种性质 ：            

  a、商品房：可以自由交易；

  b、房改房：通常可自由交易，但需补交土地出让金；

  c、保障性住房：符合政策才能交易，需补交土地出让金；

  d、城市自建房：土地性质已经是国有出让或划拨，可自由交易，若是划拨地则需要交土地出让金；

  e、农村自建房：土地性质是集体所有的宅基地，只能在农村集体组织成员之间交易；

房屋权利人是否都同意出售

1. 产权人共有：要取得产权证上记载的全部共有人的同意；
2. 产权夫妻共有：无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，都应要求夫妻二人均在合同上签字；若卖方声称自己是单身，应要求其出具书面声明，并约定违约责任；
3. 产权继承人共有：可要求卖方出具公证书等证明材料，要求全部继承人共同签约；

风险二：限购、限售、限贷政策的影响

    近年来政府陆续出台了以限购、限售、限贷为主要内容的房地产调控政策，交易前要认证了解政策，避免合同履行的政策性障碍。

1. 交易房产在限售期内：不允许过户（厦门岛内新房五年限售、二手房两年限售，岛外新房和二手房均年年限售）。
2. 购房者不具备购房资格：无法取得产权（厦门户籍单身限购一套住宅，已婚家庭限购两套住宅；外地户籍需在厦缴纳医社保达一定年限才具备购房资格，只能购买一套住宅）。
3. 购房者不具备住房按揭贷款资格，无法获得银行融资（“认房又认贷”，首次购房的贷款首付比例和利率最为优惠，对有两套以上住房或有两笔未结清房贷暂停发放贷款）。

风险三：交易受限制

       房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础。如果有被抵押、被查封等情况，购房者在交易后可能无法顺利取得所有权。

1. 司法机关查封：房屋被司法机关查封冻结产权，接触查封前无法过户；
2. 行政机关限制交易：最常见的是存在违建，被城管部门冻结产权，违建整改前无法过户；
3. 抵押：卖方将房子抵押给债权人，即便成功交易，仍然有抵押债权优先受偿的风险；

风险四：被炒房客套路

    在二手房买卖过程中，某些“炒房客”会使用一些“套路”，刻意隐瞒交易价格，赚取差价，给买卖双方带来交易隐患和风险。

1. 谨慎识别：不是房屋产权人或产权人的配偶、父母、子女等近亲属，而声称自己是产权人的亲友，能够代表产权人签约的卖家；
2. 尽量避免：签订低定金、早交房、畸长付款期且约定“指定第三方过户”或“全权委托公证”条款的炒房合同；

风险五：户口和学位被占用

    很多家长为了能让孩子顺利入学而购置学区房，却催生出相应纠纷。因此，有需求的买家一定要注意核实情况

1. 要求卖方出示户口簿核实交易房屋的落户情况，看是否有适龄儿童；
2. 要求卖方书面承诺学位未被占用，并约定违约责任；
3. 还可一并约定学位占用是合同解除的条件；

风险六：税费不透明

    不同的房屋情况，交易所需缴纳的税费差异很大，直接影响购房成本，要注意一下几点：

1. 产权人是企业还是个人：企业名下房产交易的税负明显高于个人；
2. 房屋购买年限：“满五唯一”（去的产权满五年，产权人五年内无房产交易记录，产权人名下唯一住房）的房屋交易可免征个税；“满二”（取得产权满两年）的房屋交易可免征增值税；

风险七：中介不尽责、不诚信

    房屋买卖金额大、风险高、流程繁琐，委托中介机构提供居间服务日渐成为主流，但一些中介不尽责、不诚信反而增加房屋交易风险。

1. 尽量不委托以“独立从业者”自居的个人或者没有正规中介资质的机构；
2. 对中介提供的有关房屋和产权人的信息要审慎对待，尽可能要求出具证明材料并通过多方渠道核实。

转载自：天津高法微信公众号