房产被抵押后出售，银行也不能对抗商品房或二手房的买受人

      在国家三令五申“房住不炒”的政策下，银行不仅要面临金融政策风险，还要面对有利于商品房及二手房中买受人的法律规定。齐精智律师提示在符合法律的条件下，即使银行在商品房上先设立抵押权，开发商后出售给业主的，银行也不能行使抵押权。二手房买受人在明知有银行抵押权的情况下，也可以对抗银行抵押权。至此，2021年银行向商品房及二手房买受人发放抵押贷款面临着重大法律风险。

一、银行抵押房产发放贷款在先，开发商出售房产在后，银行对抵押房产不能强制执行。

      业主符合《执行异议与复议》第29条规定的情形下，即使交行陕西分行在房屋上先设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行。

      裁判要旨：交行陕西分行属于抵押权人，在支晓微签订商品房买卖合同之前即已依法办理抵押权登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，‘申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外’。从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外’，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条就是第二十七条规定的‘但法律、司法解释另有规定的除外’中的司法解释，第二十九条与第二十七条并不矛盾，它是第二十七条的但书内容。第二十九条之所以作为第二十七条的但书内容，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权，因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权优先。因此，法院在支晓微购买房屋符合第二十九条规定的情形下，即使交行陕西分行在房屋上设定有抵押权，对房屋亦不能强制执行，法院对房屋不予执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定。此情形下，原审法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项关于‘对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的’的规定，对交行陕西分行提出的对房屋继续执行的诉讼请求未予支持，适用法律并无错误。交行陕西分行的该项申请再审理由不能成立。齐精智律师提示：本案系20多起系列案件，一审在西安市中级人民法院审理，银行败诉；二审在陕西省高级人民法院审理，银行再次败诉；最高法再审，银行依然败诉。（ 案件来源：交通银行股份有限公司陕西省分行、支晓微申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院（2018）最高法民申4875号]）

二、二手房买受人可以对抗银行抵押权。

      司法实践中，设定抵押的二手房买受人可以排除银行作为抵押权人对该房屋的强制执行。

         裁判要旨：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，袁小东、邓常英符合上述四项要件，分析如下：