楼上漏水，造成财产损失范围的确定

案情简介：

    岳某系石景山区某小区601号房屋业主，王某系该小区501号房屋业主，双方系上下楼相邻关系。原告王某主张，其已出租的501号房屋发现被楼上601号房屋漏水严重浸泡，造成重新装修费用、家具损失、房屋租金损失，要求岳某赔偿。向物业公司及601号房屋使用人进行交涉，但就赔偿事宜协商未果。经向该小区物业公司调查询问，物业公司人员答复称，501号房屋向物业公司报过漏水情况。经现场勘验并经双方确认：501号房屋的卧室门、家具、床垫、墙皮、楼梯等物品或位置有过水痕迹或裂纹。

    经法院释明，双方对501号房屋漏水原因以及因漏水事件造成损失均不申请鉴定。

    法院经审理认为，尽管岳某否认601号房屋向501号房屋漏水的事实，但根据现场勘验状况，601号房屋墙壁存在明显水印及流水痕迹，501号房屋房顶、墙壁、家具等存在被水浸泡痕迹，同时物业公司亦确认王某就漏水事宜向物业公司反映，物业就漏水事件向601号居住人进行询问。根据社会常理及日常生活经验，岳某、王某系上下楼相邻关系，上述证据足以证实501号房屋财产权益受损系601号房屋漏水所致。

    漏水事故发生时，岳某作为601号房屋的权利人，对房屋实际居住使用人及房屋内设备设施未履行审慎的妥善管理职责，故对房屋漏水致使王某财产权益受损应当承担侵权赔偿责任。法院综合501号房屋受损现状、修复期限、岳某的过错程度、实际损失等因素，确定岳某赔偿王某因漏水造成房屋及家具的修复损失、租金损失。

典型意义：

    本案涉及相邻关系纠纷中比较常见的漏水财损问题，双方往往会因为漏水原因、责任主体、损失范围及赔偿金额产生争议。此类案件只有确定了漏水原因才能确定责任主体，所以在发现漏水时，当事人应及时拍照录像保留证据，并及时向社区及物业进行反馈，以便固定事实方便维权，如在无人认可且无有效证据证明的情况下需申请法院启动鉴定程序；关于损失范围，在原告主张赔偿时需就因房屋漏水遭受损失的具体情况及漏水与损失之间的因果关系进行举证，列好物品清单，可提前寻找购买票据或进行询价，以便后续诉讼方便，如双方就物品损失价值无法协商一致，亦可申请司法鉴定；关于租金等间接损失，主要包括漏水导致一方需在外租房居住，及因漏水导致房屋无法对外出租，需提供相应证据证明达到影响居住使用的程度，且仅限合理范围内，受损方怠于行使权利恶意造成损失扩大的情形，扩大部分不于支持。因此建议双方在发生此类问题后，就修复和损失赔偿问题积极协商，避免后续诉讼成本及鉴定成本增加而导致损失扩大。

转载自：房产与法律微信公众号